Продати квартиру в Україні під час воєнного стану — можливо. Ринок нерухомості працює з лютого 2022 року, але за зміненими правилами: не кожен нотаріус може посвідчити угоду, діє мораторій на швидкий перепродаж, а власники за кордоном мають обмежені терміни дії довіреностей. Цей матеріал — покрокова інструкція для продавців у 2026 році.
Коротка відповідь: чи можна продати квартиру під час воєнного стану?
🔹 Так, можна. Законодавство України дозволяє угоди купівлі-продажу нерухомості в умовах воєнного стану.
🔹 Обов’язкова умова: угоду може посвідчити лише нотаріус із затвердженого Переліку Міністерства юстиції України.
🔹 Мораторій на перепродаж: нерухомість, придбану під час воєнного стану, не можна перепродати раніше ніж через 1 місяць після реєстрації права власності.
🔹 Власник за кордоном: можна продати через генеральну довіреність; термін дії — 2 місяці (консульство) або 1 місяць (іноземний нотаріус + апостиль).
🔹 Податки 2026: перший продаж за рік (майно у власності 3+ роки) — 0% ПДФО + 0% ВЗ; якщо менше 3 років — 5% ПДФО + 5% ВЗ = 10% від суми угоди.
Законодавча база: що регулює угоди з нерухомістю під час війни
Після введення воєнного стану 24 лютого 2022 року Кабінет Міністрів України прийняв низку постанов, що суттєво змінили порядок нотаріальних дій щодо нерухомості. Ключові нормативні акти, що діють у 2026 році:
- Постанова КМУ № 164 від 28.02.2022 (зі змінами від 07.02.2025) «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» — основний документ, що визначає порядок роботи нотаріусів та обмеження на угоди.
- Постанова КМУ № 187 від 03.03.2022 — захист національних інтересів та майбутніх позовів держави у зв’язку з агресією РФ.
- Постанова КМУ № 719 від 24.06.2022 — скасувала обмеження на укладення угод лише за місцем розташування нерухомості.
- Постанова КМУ № 480 від 19.04.2022 — відновила роботу ринку вторинної нерухомості після тимчасової зупинки.
✅ Важливо: законодавство у сфері нерухомості під час воєнного стану регулярно оновлюється. Перед укладенням угоди завжди перевіряйте актуальну редакцію нормативних актів на сайті Верховної Ради або консультуйтеся з нотаріусом.
Головне обмеження воєнного часу: уповноважений нотаріус
Найважливіша відмінність від мирного часу — не кожен нотаріус може посвідчити угоду купівлі-продажу нерухомості. Міністерство юстиції України веде спеціальний «Перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна». До нього включено лише тих фахівців, які:
- пройшли додаткові перевірки і не мають зафіксованих неправомірних дій;
- працюють у безпечних регіонах;
- відповідають критеріям Мін’юсту.
Перелік оновлюється орієнтовно раз на тиждень. Актуальна версія завжди доступна на офіційному сайті Міністерства юстиції: minjust.gov.ua. Перед підписанням договору обов’язково перевірте, чи є обраний нотаріус у цьому переліку — інакше угода буде недійсною.
⚠️ Ризик: якщо угоду посвідчить нотаріус, якого немає у переліку Мін’юсту, право власності не буде зареєстровано, а сама угода вважатиметься недійсною. Перевірка нотаріуса — перший крок перед будь-якою угодою з нерухомістю.
Де можна укласти угоду: вибір нотаріуса
З червня 2022 року обмеження «лише за місцем розташування майна» скасовано. Нині укласти договір купівлі-продажу можна у уповноваженого нотаріуса:
- за місцем розташування нерухомого майна;
- за зареєстрованим місцем проживання (реєстрацією / «пропискою») продавця або покупця;
- за місцем перебування юридичної особи, якщо одна зі сторін — компанія.
Це значно спростило процедуру для вимушених переселенців, які змінили місце проживання: їм не потрібно їхати до міста, де знаходиться квартира.
Мораторій на швидкий перепродаж
Одне з ключових обмежень воєнного часу, яке діє досі: нерухомість, придбану під час воєнного стану, не можна відчужити (продати, подарувати, обміняти) раніше ніж через 1 місяць після державної реєстрації права власності. Мораторій діятиме до завершення воєнного стану.
Мораторій на місячний мінімальний строк не поширюється на комерційну нерухомість, отриману в спадщину або у результаті виділення частки зі спільної сумісної власності. У цих випадках продати можна одразу після реєстрації права власності.
Покрокова інструкція: як продати квартиру у 2026 році
Перевірте нотаріуса і зберіть документи
Переконайтеся, що обраний нотаріус є в актуальному Переліку Мін’юсту. Підготуйте пакет документів: паспорт та ідентифікаційний код, правовстановлюючі документи на квартиру, витяг з Державного реєстру речових прав, звіт про незалежну оцінку майна, довідку про зареєстрованих осіб (за потреби). Якщо квартира придбана в шлюбі — потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.
Замовте незалежну оцінку майна
Оцінку проводить сертифікований оцінювач, звіт вноситься до Єдиної бази даних звітів про оцінку. База оподаткування при продажу визначається як найвища з трьох величин: договірна ціна, оціночна вартість або нормативна грошова оцінка. Саме тому занижувати ціну в договорі ризиковано: нотаріус орієнтується на звіт оцінювача.
Укладіть договір у нотаріуса
Нотаріус перевіряє правовий статус майна в реєстрах, виявляє обтяження та арешти, посвідчує волевиявлення сторін. Реєстр майнових прав у воєнний час працює в обмеженому режимі з доступом лише уповноважених нотаріусів, що знижує ризик шахрайства. Після підписання нотаріус реєструє перехід права власності до покупця.
Сплатіть податки
Продавець сплачує ПДФО і військовий збір безпосередньо під час угоди або до її проведення. Покупець сплачує 1% держмита і 1% збору до Пенсійного фонду. Нотаріус самостійно перевіряє сплату податків перед посвідченням договору.
Необхідні документи для продажу квартири
| Документ | Хто надає | Примітка |
|---|---|---|
| Паспорт + ідентифікаційний код (РНОКПП) | Продавець (і покупець) | Обов’язково для всіх сторін |
| Правовстановлюючий документ на нерухомість | Продавець | Договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо |
| Витяг з Держреєстру речових прав | Нотаріус замовляє самостійно | Перевірка обтяжень та арештів |
| Звіт про незалежну оцінку майна | Сертифікований оцінювач | Вноситься до єдиної бази оцінки |
| Нотаріальна згода другого з подружжя | Чоловік або дружина продавця | Якщо квартира придбана в шлюбі |
| Довідка про зареєстрованих осіб | ЦНАП або нотаріус | Покупці перевіряють наявність зареєстрованих |
| Довідка з БТІ (технічний стан) | БТІ | Нотаріус може вимагати для старих об’єктів |
Проблема реєстрації: чому прописка ускладнює продаж
Під час воєнного стану в більшості міст України фактично неможливо змінити місце реєстрації проживання («прописку») через ЦНАП або портал «Дія». Це пов’язано з тим, що актуальні дані про місце реєстрації мають оперативно отримувати військові округи, а також з тим, що фізично неможливо забезпечити перереєстрацію мільйонам вимушено переміщених осіб.
Купувати квартиру, де зареєстровані інші особи, — ризиковано, оскільки виписати їх може бути складно навіть після переходу права власності. Тому при купівлі рекомендується перевірити реєстрацію і, якщо можливо, домовитися про виписку до підписання договору або зафіксувати умови виписки окремим пунктом у договорі.
⚠️ Якщо у квартирі зареєстрований неповнолітній — для продажу також потрібна згода органів опіки та піклування. Це окремий процес, який займає час.
Як продати квартиру, якщо власник за кордоном
Власники, які перебувають за межами України, можуть продати нерухомість через генеральну довіреність на довірену особу в Україні. При цьому діють суворі обмеження на термін дії документа:
| Спосіб оформлення довіреності | Термін дії | Вимоги |
|---|---|---|
| Консульство України за кордоном | 2 місяці з дати видачі | Відповідає українському законодавству автоматично |
| Іноземний нотаріус | 1 місяць з дати видачі | Потрібні переклад та апостиль; реєстрація в Єдиному реєстрі довіреностей |
Зразок довіреності рекомендується заздалегідь узгодити з нотаріусом в Україні, який посвідчуватиме угоду. Це мінімізує ризик того, що документ виявиться неналежно оформленим.
✅ Порада: якщо продавець за кордоном і неодружений — достатньо однієї довіреності. Але якщо квартира придбана в шлюбі, другий з подружжя також має надати нотаріально посвідчену згоду — і вона також може бути оформлена в консульстві або у іноземного нотаріуса з апостилем.
Чоловіки призовного віку: чи є обмеження на продаж
Закон про мобілізацію не забороняє чоловікам призовного віку (18–60 років) продавати нерухомість. Обмеження на виїзд за кордон і зобов’язання стати на військовий облік — це окрема сфера законодавства, яка не пов’язана з правом на розпорядження майном всередині країни.
Чоловік призовного віку, який перебуває в Україні, може особисто підписати договір купівлі-продажу у уповноваженого нотаріуса без жодних додаткових дозволів, пов’язаних із мобілізаційним законодавством.
Податки з продажу квартири у 2026 році
Продаж нерухомості — це отримання доходу, з якого може виникати обов’язок сплатити ПДФО і військовий збір. Ставка залежить від трьох факторів: скільки угод із нерухомістю ви уклали в поточному році, як довго квартира перебуває у вашій власності, і до якого типу майна вона належить.
База оподаткування = max (договірна ціна; оціночна вартість; нормативна грошова оцінка)
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| 1-й продаж за рік, майно у власності 3+ роки, квартира / будинок / земля* | 0% | 0% | 0% |
| 1-й продаж за рік, майно у власності менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| 2-й продаж за рік (будь-який строк) | 5% | 5% | 10% |
| 3-й і кожен наступний продаж за рік | 18% | 5% | 23% |
* Пільга 0% поширюється на квартири, будинки, кімнати та земельні ділянки (не комерцію) за умови першого продажу за рік і 3+ років власності.
Важливо: з грудня 2024 року ставку військового збору підвищено з 1,5% до 5%. Це суттєво збільшило загальне податкове навантаження при угодах, де виникає ПДФО. При нульовому ПДФО — військовий збір також не сплачується.
Інші витрати при угоді
| Платіж | Ставка | Хто сплачує |
|---|---|---|
| Державне мито | 1% від суми угоди | За домовленістю (часто ділиться навпіл) |
| Збір до Пенсійного фонду | 1% від суми угоди | Покупець |
| Послуги нотаріуса | за тарифом нотаріуса | За домовленістю |
| Незалежна оцінка майна | 1 000–3 000 грн | Зазвичай продавець |
Заниження ціни в договорі «щоб зменшити податки» давно втратило сенс. Нотаріус зобов’язаний застосовувати найвищу з трьох величин: договірну ціну, оціночну вартість та нормативну грошову оцінку. Якщо договірна ціна нижча за оціночну — базою стане оціночна вартість. Крім того, податкова посилила контроль і може оскаржити угоди з явно заниженою ціною.
Ризики купівлі-продажу нерухомості під час воєнного стану
Крім нових процедурних вимог, ринок нерухомості в умовах воєнного стану несе низку специфічних ризиків:
- Обтяження та арешти: частина нерухомості може бути арештована за рішенням суду або як забезпечення кредиту. Перевіряйте реєстри до підписання будь-яких документів.
- Технічний стан: особливо для регіонів, де були або є бойові дії. Перевіряйте наявність пошкоджень, статус страхування, можливість відновлення.
- Зареєстровані особи: неможливість виписати людей без їх особистої явки суттєво ускладнює угоди на вторинному ринку.
- Нотаріус поза переліком: будь-яка угода, посвідчена нотаріусом поза переліком Мін’юсту, є недійсною.
- Прострочена довіреність: довіреності від власників за кордоном мають короткий термін дії. Якщо угода затрималася — довіреність може прострочитися, і всю процедуру доведеться починати заново.
💡 Корисний факт: у тилових регіонах (захід України, Київська область) ринок нерухомості у 2025–2026 роках навіть зріс. Попит на житло у безпечних регіонах збільшився через внутрішню міграцію — мільйони українців переїхали туди з постраждалих районів. Деякі покупці розглядають нерухомість як засіб збереження заощаджень в умовах інфляції.
😯 Несподіване: до 2023 року продаж нерухомості за довіреністю власника, який перебуває за кордоном, був практично неможливий — законодавство забороняло вчиняти нотаріальні дії за «іноземними» дорученнями. Потім ситуацію виправили, але ввели жорсткі часові ліміти: 2 місяці для консульської довіреності та лише 1 місяць для документа, оформленого у іноземного нотаріуса.
❓ Часте питання: чи потрібна довідка з ТЦК/СП для продажу квартири? Ні. Закон про мобілізацію не встановлює жодних обмежень на право розпорядження майном для чоловіків призовного віку. Угода купівлі-продажу нерухомості оформляється у стандартному порядку незалежно від мобілізаційного статусу продавця.
Підсумок: головне про продаж квартири під час воєнного стану
- Продаж квартири під час воєнного стану дозволений законом; угоди відновлено з квітня 2022 року.
- Посвідчити угоду може лише нотаріус із Переліку Мін’юсту — перевіряйте актуальний список на minjust.gov.ua перед кожною угодою.
- Мораторій на перепродаж: нерухомість, куплену під час воєнного стану, не можна відчужити раніше ніж через 1 місяць після реєстрації права власності.
- Власники за кордоном продають через довіреність: 2 місяці (консульство) або 1 місяць (іноземний нотаріус + апостиль).
- Перший продаж за рік і майно 3+ роки у власності — 0% ПДФО і 0% ВЗ. Менше 3 років або другий продаж — 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ). Третій і далі — 23%.
- З грудня 2024 р. ВЗ збільшено з 1,5% до 5% — суттєво зросло навантаження на операції, де виникає ПДФО.
- Перевіряйте реєстрацію осіб у квартирі — виписати людей під час воєнного стану вкрай складно.
Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Законодавство у сфері нерухомості та нотаріату під час воєнного стану регулярно змінюється. Перед укладенням угоди рекомендується звернутися до кваліфікованого юриста або нотаріуса для отримання актуальної консультації з урахуванням вашої конкретної ситуації.
