Дарча, або договір дарування, — це один із найпоширеніших способів безоплатно передати квартиру іншій особі: дітям, батькам, іншим родичам або будь-кому іншому. Розбираємо, які документи потрібні, де оформляти, скільки коштує і на що звернути особливу увагу перед підписанням.
🔹 Договір дарування нерухомості обов’язково посвідчується нотаріально
🔹 Відразу після підпису нотаріус реєструє перехід права власності в реєстрі
🔹 Для родичів першого і другого ступеня — податок 0%
🔹 Для стороннніх осіб — 5% ПДФО + 5% військового збору від оціночної вартості
🔹 Для нерезидентів України — 18% ПДФО + 5% військового збору
🔹 Дарча є безповоротною: відмовитися від дарування після підпису вкрай складно
🔹 Загальні витрати (нотаріус + реєстрація) для родичів: орієнтовно 8–15 тисяч грн
Що таке договір дарування квартири і чим відрізняється від заповіту
Відповідно до Цивільного кодексу України та роз’яснень Міністерства юстиції, договір дарування — це документ, що підтверджує безоплатну передачу майна від однієї особи (дарувальника) іншій (обдарованому). Ключова відмінність від заповіту полягає в тому, що дарування набирає чинності негайно — одразу після нотаріального посвідчення та реєстрації. Заповіт набирає чинності лише після смерті спадкодавця.
Тобто якщо батько оформив дарчу на квартиру синові — право власності переходить до сина відразу, і батько більше не є власником цього житла. Це принципово важливо: після підписання дарчої дарувальник втрачає права на квартиру, навіть якщо продовжує там проживати.
Кому можна подарувати квартиру і хто може бути дарувальником
Подарувати квартиру можна будь-якій фізичній особі — родичам, другу, колезі, сторонній людині. Також допускається дарування на користь юридичних осіб або держави. Однак найпоширеніший сценарій — передача нерухомості між близькими родичами, що дозволяє уникнути суттєвих податкових витрат.
Дарувальником може бути лише дієздатна повнолітня особа — власник квартири. Нотаріус відмовить в оформленні, якщо:
- дарувальник не є власником квартири або право власності оформлено на третіх осіб;
- нерухомість перебуває під арештом або в заставі (іпотеці), якщо немає письмової згоди кредитора;
- особа, яка підписує дарчу, не досягла 18 років або визнана недієздатною;
- документи на квартиру не відповідають вимогам або наявні суперечності у реєстрах.
Які документи потрібні для оформлення дарчої на квартиру
Конкретний перелік документів формує нотаріус на підставі обставин конкретної угоди. Стандартний пакет виглядає так:
| Документ | Від кого | Примітка |
|---|---|---|
| Паспорт (або ID-картка) | Дарувальник і обдарований | Обидві сторони подають особисто |
| Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП / ІПН) | Обидві сторони | Дублікат можна отримати в ЦНАП або онлайн |
| Правовстановлюючий документ на квартиру | Дарувальник | Договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір дарування, рішення суду тощо |
| Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухомість | Дарувальник | Підтверджує актуальне право власності; отримується в ЦНАП або онлайн (Дія, Prozorro) |
| Технічний паспорт квартири | Дарувальник | Якщо відсутній — замовити в ЦНАП або у приватного сертифікованого інженера |
| Звіт про оціночну вартість нерухомості | Дарувальник | Потрібен для розрахунку мита; оцінювач має бути сертифікованим |
| Згода другого з подружжя (нотаріально посвідчена) | Дарувальник | Якщо квартира є спільною власністю подружжя |
| Документи, що підтверджують ступінь спорідненості | Обидві сторони | Свідоцтво про народження, шлюб тощо — для застосування пільгової ставки 0% |
Покроковий порядок оформлення дарчої на квартиру
💡 Корисне: Якщо ви перебуваєте за кордоном, а квартиру хочете подарувати близькій людині в Україні — можна оформити нотаріально посвідчену довіреність на представника в Україні. Представник діятиме від вашого імені під час підписання договору.
😯 Несподіване: Квартира, отримана за дарчою, є особистою власністю обдарованого навіть у шлюбі. Якщо обдарований розлучиться після отримання квартири в дар — колишній чоловік або дружина не матимуть прав на цю нерухомість (на відміну від майна, купленого у шлюбі на спільні кошти).
❓ Часте питання: «Чи може обдарований відмовитися від дарунку?» — Так, обдарований має право відмовитися від прийняття дарунку до підписання договору або навіть після, якщо повернення можливе без заподіяння збитків дарувальнику. Відмову також потрібно оформити у нотаріуса.
Податки при даруванні квартири у 2026 році
Оподаткування дарування регулюється статтею 174 Податкового кодексу України. Ставка залежить від ступеня спорідненості між сторонами та статусу резидентства.
| Хто отримує дарунок | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Родичі першого ступеня споріднення (батьки, діти, чоловік/дружина) | 0% | 0% | 0% |
| Родичі другого ступеня (брати, сестри, бабусі, дідусі, онуки) | 0% | 0% | 0% |
| Дальні родичі та сторонні особи — резиденти України | 5% | 5% | 10% від оціночної вартості |
| Нерезиденти України | 18% | 5% | 23% від оціночної вартості |
Важливо: для застосування ставки 0% необхідно документально підтвердити ступінь спорідненості — свідоцтвом про народження, свідоцтвом про шлюб тощо. За даними ДПС, переважна більшість договорів дарування нерухомості в Україні укладається саме між близькими родичами першого і другого ступеня.
Нотаріус автоматично передає відомості про угоду до Державної податкової служби — приховати факт дарування від податкової не вийде. Якщо обдарований є стороньою особою, він зобов’язаний задекларувати отриманий доход до 1 травня наступного року.
Квартира, отримана за договором дарування, вважається особистою власністю обдарованого і не ділиться між подружжям при розлученні — навіть якщо отримана в шлюбі. Це одна з головних причин, чому батьки нерідко обирають дарування, а не рівну частку в спільній власності.
Скільки коштує оформлення дарчої на квартиру
Загальна вартість складається з кількох компонентів. Точні суми залежать від регіону, конкретного нотаріуса і терміновості.
| Стаття витрат | Орієнтовна вартість у 2026 р. | Примітка |
|---|---|---|
| Послуги нотаріуса (складання і посвідчення договору) | 2 000–5 000 грн і вище | Залежить від регіону та складності |
| Державне мито (пенсійний збір) | 1% від оціночної вартості | Обов’язковий збір за реєстрацію права власності |
| Реєстрація права власності в реєстрі | Включена у нотаріальні послуги або окремо | Нотаріус вносить зміни до реєстру |
| Оцінка нерухомості | 1 000–3 000 грн | Залежить від оцінювача і площі |
| Отримання витягів і довідок | 200–600 грн | Витяг з реєстру, технічний паспорт тощо |
Для родичів першого і другого ступеня загальні витрати без врахування податків становлять орієнтовно від 8 до 15 тисяч гривень у 2026 році. Для сторонніх осіб до цієї суми додається 10% від оціночної вартості квартири — що може бути суттєвою сумою.
Дарча або купівля-продаж: що вибрати
Часто виникає питання: чим відрізняється дарування від договору купівлі-продажу і коли яка форма вигідніша? Розглянемо ключові відмінності.
Дарування між близькими родичами — вигідніший варіант з точки зору податків (0%). Якщо батьки передають квартиру дітям, дарча є оптимальною формою. Додатковий плюс — статус особистої власності обдарованого.
Купівля-продаж між сторонніми особами або дальніми родичами — нерідко доцільніший варіант, особливо якщо продавець володіє квартирою понад 3 роки і це перший продаж за рік: тоді можливе оподаткування за нижчою ставкою, ніж при даруванні стороннім. Продаж також дає чітку правову основу у разі майбутніх суперечок.
Спадковий договір або договір довічного утримання — альтернатива, якщо дарувальник хоче зберегти певні гарантії для себе. Наприклад, якщо пенсіонер хоче передати квартиру, але потребує турботи й підтримки — договір довічного утримання гарантує йому право проживання та догляду. Дарча таких гарантій не надає.
Підводні камені та ризики дарчої
Перш ніж оформити договір дарування, важливо усвідомити кілька ключових ризиків.
- Безповоротність. Після підписання дарчої дарувальник втрачає право власності. Якщо стосунки з обдарованим погіршаться, «відіграти назад» юридично майже неможливо.
- Відсутність гарантій проживання. Дарча сама по собі не гарантує дарувальнику право проживати в квартирі після передачі. Якщо це важливо — умову проживання треба окремо включити в договір або обрати іншу форму передачі майна.
- Борги обдарованого. Якщо обдарований має борги або кредити, кредитори теоретично можуть накласти арешт на подаровану квартиру.
- Оскарження угоди. Спадкоємці дарувальника або зацікавлені особи можуть спробувати оскаржити дарчу в суді — наприклад, посилаючись на недієздатність дарувальника або тиск при підписанні.
- Договір дарування квартири обов’язково оформляється у нотаріуса і реєструється в Державному реєстрі речових прав
- Для родичів першого і другого ступеня — податки 0%; для стороніх — 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ) від оцінки
- Основний пакет документів: паспорти, РНОКПП, правовстановлюючий документ, витяг з реєстру, оцінка, технічний паспорт
- Загальні витрати для близьких родичів — орієнтовно 8–15 тисяч грн без урахування податків
- Дарча є безповоротною і не дає автоматичних гарантій проживання дарувальнику
- Перед підписанням обов’язково проконсультуйтеся з нотаріусом або юристом
