Хто звільняється від сплати податку на нерухомість
Від податку на нерухомість в Україні звільняються власники квартир до 60 м², будинків до 120 м² та комбінованого житла до 180 м². Повне звільнення незалежно від площі мають діти-сироти, діти з інвалідністю одиноких батьків, багатодітні сім’ї з 5+ дітьми, а також власники зруйнованого або пошкодженого війною майна. Місцеві ради можуть встановлювати додаткові пільги.
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, діє в Україні з 2015 року. Його регулює стаття 266 Податкового кодексу України (ПКУ). Щороку власники квартир, будинків та нежитлових приміщень отримують податкові повідомлення-рішення (ППР), і чимало людей дізнаються про свої зобов’язання із запізненням.
Водночас закон передбачає досить широкий перелік пільг — від стандартних неоподатковуваних метрів до повного звільнення для окремих категорій власників і типів нерухомості. Особливо розширилися підстави для звільнення від податку після початку повномасштабного вторгнення: зруйноване, пошкоджене та розташоване на окупованих територіях майно оподаткуванню не підлягає.
Нижче — детальний розбір усіх видів пільг: хто має право не платити зовсім, хто платить менше, а хто на пільги розраховувати не може, навіть якщо думає інакше.
Стандартна пільга: неоподатковувана площа для кожного
Найпоширеніша пільга стосується абсолютно всіх фізичних осіб — власників житлової нерухомості. Згідно з пп. 266.4.1 статті 266 ПКУ, база оподаткування зменшується на фіксовану кількість квадратних метрів.
Скільки метрів не оподатковується
Для квартири або кількох квартир сумарно пільга становить 60 м². Для житлового будинку або кількох будинків — 120 м². Якщо у власності є і квартира, і будинок одночасно, застосовується комбінований ліміт у 180 м².
Це означає, що власник квартири площею 55 м² податок не сплачує взагалі. А от за квартиру площею 92 м² доведеться платити за 32 «зайвих» метри.
| Тип житла | Неоподатковувана площа | Приклад оподаткування |
|---|---|---|
| Квартира (одна або кілька) | 60 м² | Квартира 85 м² → податок на 25 м² |
| Будинок (один або кілька) | 120 м² | Будинок 200 м² → податок на 80 м² |
| Квартира + будинок | 180 м² | Квартира 60 м² + будинок 150 м² = 210 м² → податок на 30 м² |
Зменшення надається один раз на рік і розраховується автоматично податковою службою. Фізичним особам не потрібно подавати декларацію — контролюючий орган сам визначає суму й надсилає повідомлення.
Коли стандартна пільга не діє
Є два важливих винятки, коли неоподатковувана площа не застосовується. По-перше, якщо загальна площа всіх об’єктів житлової нерухомості перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі. Тобто якщо сумарна площа квартир перевищує 300 м² (5 × 60) або будинків — 600 м² (5 × 120), пільга анулюється повністю, і податок нараховується на всю площу.
По-друге, пільга не застосовується до об’єктів, які використовуються для отримання доходу — здаються в оренду, лізинг, використовуються в підприємницькій діяльності. Якщо квартира здається офіційно, неоподатковувані метри на неї не поширюються.
Повне звільнення від податку: які об’єкти не оподатковуються
Підпункт 266.2.2 статті 266 ПКУ визначає перелік нерухомості, яка взагалі не є об’єктом оподаткування. Це не пільга в класичному розумінні, а виключення з бази — такі об’єкти просто не потрапляють під податок.
Перелік звільнених об’єктів
Не оподатковуються об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності держави або територіальних громад (комунальна власність). Також звільняються об’єкти в зонах відчуження та безумовного відселення — це стосується Чорнобильської зони.
Житлова нерухомість, яку визнано непридатною для проживання, зокрема через аварійний стан, підтверджений рішенням місцевої ради, теж не оподатковується. Те саме стосується дитячих будинків сімейного типу — нерухомість, що використовується для їхнього функціонування, звільнена від податку.
Окремо виділено гуртожитки — вони не оподатковуються незалежно від форми власності. Садові та дачні будинки площею до 240 м² також не є об’єктом оподаткування. А для господарських будівель — сараїв, гаражів, літніх кухонь — межа становить 100 м² сукупної площі.
Нерухомість для релігійних та громадських організацій
Нежитлова нерухомість, що належить релігійним організаціям і використовується за статутом, звільнена від податку. Аналогічна норма діє для громадських об’єднань та благодійних організацій, але лише за умови, що приміщення використовуються саме для статутної діяльності — не для комерції.
Місцеві ради мають право встановлювати додаткові пільги для будь-яких фізичних або юридичних осіб. Це рішення приймається на рівні конкретної громади, тому пільги можуть суттєво відрізнятися навіть у сусідніх містах.
Пільги для окремих категорій власників
Один з найпоширеніших запитів — чи є пільги для людей з інвалідністю, ветеранів, пенсіонерів, багатодітних. Відповідь не така однозначна, як багато хто очікує, бо основний принцип у статті 266 ПКУ — звільнення надається за об’єктом, а не за суб’єктом. Тобто пільга прив’язана до типу нерухомості, а не до статусу власника.
Діти-сироти та діти без батьківського піклування
Житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, повністю звільнена від податку. Це прямо передбачено підпунктом «д» пп. 266.2.2 ПКУ. Пільга діє незалежно від площі об’єкта, але обмежена одним об’єктом на дитину.
Діти з інвалідністю одиноких батьків
Тим же підпунктом передбачено звільнення для житла, що належить дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі матері або батьки. Тут також діє обмеження — не більше одного об’єкта на дитину.
Багатодітні та прийомні сім’ї
Згідно з підпунктом «л» пп. 266.2.2 ПКУ, від податку повністю звільняється житлова нерухомість, що належить багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять і більше дітей. Для підтвердження пільги необхідне відповідне посвідчення, порядок видачі якого встановлений Кабінетом Міністрів.
💡 Цікаво про податок на нерухомість
💡 Максимальна ставка податку у 2025 році — 120 грн за 1 м² (1,5% від мінімальної зарплати 8 000 грн). Але більшість громад встановлюють ставку значно нижчу — від 0,5% до 1,2%.
😯 Пенсіонери в Україні не мають автоматичної пільги з податку на нерухомість на рівні ПКУ. Для них діють лише стандартні неоподатковувані метри, як і для всіх інших.
❓ Місцева рада може ухвалити додаткові пільги для пенсіонерів, ветеранів чи інших категорій — але це рішення кожної громади окремо. Варто перевіряти у своїй ОТГ.
Люди з інвалідністю 1 та 2 груп
На загальнодержавному рівні стаття 266 ПКУ не передбачає автоматичного звільнення від податку для людей з інвалідністю 1 або 2 групи. Однак місцеві ради мають право встановлювати такі пільги на рівні своєї громади — і багато з них це роблять. Щоб дізнатися, чи діє пільга у вашому місті чи селищі, потрібно звернутися до місцевої податкової або перевірити рішення відповідної ради.
Ветерани війни та учасники бойових дій
Ситуація аналогічна: прямого звільнення від податку на нерухомість для ветеранів у ПКУ немає. Але місцеві ради у багатьох громадах ухвалюють рішення про надання пільг учасникам бойових дій, сім’ям загиблих захисників та іншим категоріям, пов’язаним із обороною країни.
Пенсіонери
Окрема увага — пенсіонерам, бо саме навколо цієї категорії найбільше хибних уявлень. Пенсійний вік сам по собі не надає жодних пільг зі сплати податку на нерухомість. Податкова служба неодноразово підтверджувала: пенсіонери сплачують податок на загальних підставах, якщо їхнє житло перевищує неоподатковувану площу. Єдиний варіант — додаткові пільги від місцевої ради.
Звільнення від податку в умовах воєнного стану
Після 24 лютого 2022 року до Податкового кодексу було внесено низку змін, які суттєво розширили перелік пільг для власників нерухомості. Ці норми закріплені у підрозділі 10 розділу ХХ ПКУ (перехідні положення).
Нерухомість на територіях бойових дій
Власники житлової та нежитлової нерухомості, розташованої на територіях, де ведуться або велися активні бойові дії, звільняються від сплати податку. Перелік таких територій затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій. Звільнення діє з 2021 року (тобто ретроспективно) і поширюється на всі наступні податкові періоди, поки територія залишається у відповідному переліку.
Нерухомість на тимчасово окупованих територіях
Аналогічна пільга діє для нерухомості на тимчасово окупованих територіях. Податок не нараховується за весь період окупації. Інформацію про те, які території визнані окупованими, також містить офіційний перелік Мінрозвитку.
Зруйноване та пошкоджене майно
З 6 травня 2023 року діє пункт 69.22 підрозділу 10 ПКУ, який передбачає звільнення від податку для знищеної, пошкодженої та навіть незначно пошкодженої нерухомості. Головна умова — інформацію про пошкодження має бути внесено до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій.
Для знищеної нерухомості звільнення діє безстроково — поки об’єкт залишається у реєстрі. Для пошкодженої — до завершення ремонту (капітального ремонту, реконструкції або реставрації). Для незначно пошкодженої нерухомості пільга припиняється після прийняття рішення місцевою радою про визнання такого об’єкта придатним до використання.
Як скористатися звільненням для пошкодженого майна
- Зафіксуйте пошкодження — зверніться до місцевої адміністрації або публічного реєстратора, щоб внести дані до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.
- Перевірте перелік територій — переконайтеся, що ваша адреса входить до офіційного переліку територій, де велися бойові дії.
- Не подавайте декларацію — звільнені об’єкти не включаються до податкових декларацій. Юридичним особам не потрібно відображати їх у звітності.
- Зверніться до ДПС — якщо ви вже отримали ППР на зруйноване або пошкоджене майно, подайте заяву на звірку даних у податковій за місцем реєстрації.
Як розраховується податок для тих, хто не має пільг
Щоб зрозуміти цінність пільг, варто знати, скільки доводиться платити тим, хто їх не має. Формула розрахунку доволі проста: оподатковувана площа (загальна площа мінус неоподатковувані метри) множиться на ставку податку.
Ставка податку у 2025 році
Максимальна ставка становить 1,5% від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року. У 2025 році мінімальна зарплата дорівнює 8 000 грн, отже максимальна ставка — 120 грн за 1 м² на рік. Проте конкретну ставку встановлює кожна місцева рада окремо, і часто вона значно нижча за максимальну.
Для порівняння: у 2024 році мінімальна зарплата становила 7 100 грн, а максимальна ставка — 106,50 грн за 1 м². Отже, щорічне зростання мінімалки автоматично збільшує і максимально можливу суму податку.
Приклади розрахунку
| Об’єкт | Загальна площа | Пільга | Оподатковувана площа | Податок (при ставці 1,5%) |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | 55 м² | 60 м² | 0 м² | 0 грн |
| Квартира | 92 м² | 60 м² | 32 м² | 3 840 грн |
| Будинок | 200 м² | 120 м² | 80 м² | 9 600 грн |
| Квартира 60 м² + будинок 150 м² | 210 м² | 180 м² | 30 м² | 3 600 грн |
| Офіс (нежитлове) | 150 м² | 0 м² | 150 м² | 18 000 грн |
Зверніть увагу: для нежитлової нерухомості — офісів, складів, магазинів, гаражів (крім тих, що вписуються у 100 м² господарських будівель) — пільгових метрів немає. Податок нараховується на всю площу.
Податок на розкішне житло
Якщо загальна площа квартир перевищує 300 м² або будинків — 500 м², власник додатково сплачує 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт. Це так званий «податок на розкіш», який діє паралельно зі звичайним податком на нерухомість.
Пільги від місцевих рад: як це працює на практиці
Підпункт 266.4.2 статті 266 ПКУ дає сільським, селищним і міським радам право самостійно встановлювати додаткові пільги з податку на нерухомість. Це стосується як житлових, так і нежитлових об’єктів.
На практиці це означає, що одна і та ж людина з інвалідністю 2 групи може бути повністю звільнена від податку в одному місті — і сплачувати його на загальних підставах у сусідньому. Все залежить від рішення конкретної ради.
Які категорії найчастіше отримують місцеві пільги
За даними аналізу рішень місцевих рад, найпоширеніші категорії, яким надають додаткові пільги: люди з інвалідністю 1 та 2 груп, учасники бойових дій та ветерани війни, сім’ї загиблих військовослужбовців, багатодітні сім’ї (навіть з трьома-чотирма дітьми, а не лише з п’ятьма), одинокі пенсіонери з низьким доходом.
Деякі ради встановлюють пільги для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які придбали житло в новому місці проживання. Інші — для волонтерських організацій, що використовують приміщення для гуманітарної допомоги.
Як дізнатися про пільги у своїй громаді
Є кілька способів перевірити наявність місцевих пільг. Найпростіший — зайти на офіційний сайт вашої міської або сільської ради та знайти рішення про встановлення ставок і пільг з місцевих податків. Зазвичай таке рішення ухвалюється наприкінці року на наступний звітний період.
Можна також звернутися безпосередньо до управління Державної податкової служби за місцем реєстрації. Спеціалісти нададуть інформацію про те, які пільги діють у вашій громаді та чи підпадаєте ви під них.
Резиденти Defence City: нове звільнення з 2025 року
З 5 жовтня 2025 року набув чинності Закон України № 4577-ІХ від 21 серпня 2025 року, який запровадив режим Defence City — спеціальний правовий режим для компаній оборонно-промислового комплексу. Резиденти Defence City звільнені від сплати податку на нерухомість.
Єдиний виняток — платники, які одночасно мають статус резидента Дія Сіті. Для них звільнення від податку на нерухомість не діє.
Нежитлова нерухомість: окремі правила
Податок на нежитлову нерухомість має свої особливості. На відміну від житла, тут немає стандартних неоподатковуваних метрів — податок нараховується на всю площу з першого квадратного метра.
Які об’єкти нежитлової нерухомості звільнені від податку
Не оподатковуються будівлі промисловості, віднесені до класу «Промислові та складські будівлі», у тому числі виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств. Також звільнені об’єкти нежитлової нерухомості, що використовуються суб’єктами малого та середнього бізнесу в тимчасових спорудах, малих архітектурних формах та на ринках.
Окремо виділено сільськогосподарські будівлі — ферми, зернотоки, склади для зберігання врожаю. Вони не оподатковуються, якщо використовуються за прямим призначенням.
Апартаменти — не житло
Важливий нюанс: апартаменти юридично вважаються нежитловою нерухомістю, навіть якщо фактично використовуються для проживання. Тому на них не поширюються пільги для житлових об’єктів — ані неоподатковувані 60 м², ані звільнення для дітей-сиріт чи багатодітних сімей. Податок нараховується на всю площу апартаментів.
Порядок отримання пільги та строки сплати податку
Для більшості пільг фізичним особам не потрібно подавати жодних заяв. Стандартне зменшення на 60/120/180 м² застосовується податковою автоматично на підставі даних з реєстрів нерухомості.
Коли потрібно звертатися самостійно
Самостійне звернення необхідне у кількох випадках. Якщо ви маєте право на місцеву пільгу (наприклад, як особа з інвалідністю або ветеран), може знадобитися подання заяви до податкової з підтверджуючими документами. Перелік документів визначається рішенням місцевої ради.
Також варто звернутися, якщо ви отримали ППР з неправильними даними — завищеною площею, без урахування пільги або на зруйноване майно. У такому разі подається заява на звірку даних до контролюючого органу за місцем реєстрації.
Строки сплати
Податкові повідомлення-рішення надсилаються фізичним особам до 1 липня року, що настає за звітним. Наприклад, у 2025 році ви отримаєте ППР за 2024 рік. Після отримання повідомлення є 60 календарних днів на сплату.
Якщо ви не отримали повідомлення, це не означає, що податок не нараховано. Варто самостійно перевірити наявність боргу через електронний кабінет платника на сайті ДПС або звернувшись до податкової особисто.
«Звільнення від оподаткування податком на нерухомість встановлюється не за суб’єктом, а за об’єктом податку. Тому за загальним правилом звільняються від оподаткування певні види нерухомості, які відповідають встановленим у ПКУ характеристикам.»
— Роз’яснення Державної податкової служби України
Штрафи за несплату
Якщо податок не сплачено у 60-денний строк після отримання ППР, нараховується штраф. За перші 30 днів прострочення — 5% від суми боргу, за більший строк — 10%. Додатково нараховується пеня за кожен день прострочення.
Типові помилки та хибні уявлення про пільги
Навколо податку на нерухомість сформувалося чимало міфів. Розберемо найпоширеніші.
«Пенсіонери не платять податок на нерухомість»
Це неправда на рівні загальнодержавного законодавства. Стаття 266 ПКУ не виділяє пенсіонерів як окрему пільгову категорію. Вони мають право лише на стандартне зменшення (60/120/180 м²), як і всі інші фізичні особи. Місцева рада може ухвалити додаткову пільгу, але це не гарантовано.
«Інваліди 1 групи повністю звільнені»
На загальнодержавному рівні — ні. Пільга може бути встановлена рішенням місцевої ради, але це залежить від конкретної громади. Автоматичного звільнення немає.
«Якщо квартира маленька, податок не стосується»
Це правильно — але лише для однієї квартири. Якщо у власності дві квартири по 40 м² кожна, їх сумарна площа становить 80 м², і за 20 «зайвих» метрів доведеться платити.
«На нежитлові приміщення пільг немає взагалі»
Це не зовсім так. Промислові будівлі, сільськогосподарські споруди, об’єкти на ринках та в малих архітектурних формах звільнені від податку. Крім того, господарські будівлі до 100 м² не оподатковуються.
«Здаю квартиру неофіційно — пільга зберігається»
Формально неоподатковувані метри не застосовуються до об’єктів, що використовуються для отримання доходу. Якщо податкова виявить факт оренди, пільгу можуть скасувати ретроспективно.
Порівняльна таблиця пільг за категоріями
| Категорія | Пільга на рівні ПКУ | Можлива пільга від місцевої ради |
|---|---|---|
| Усі фізичні особи | Зменшення на 60/120/180 м² | — |
| Діти-сироти | Повне звільнення (1 об’єкт) | — |
| Діти з інвалідністю (одинокі батьки) | Повне звільнення (1 об’єкт) | — |
| Багатодітні сім’ї (5+ дітей) | Повне звільнення | — |
| Люди з інвалідністю 1–2 груп | Тільки стандартне зменшення | Часто встановлюють |
| Ветерани війни / учасники БД | Тільки стандартне зменшення | Часто встановлюють |
| Сім’ї загиблих військових | Тільки стандартне зменшення | Часто встановлюють |
| Пенсіонери | Тільки стандартне зменшення | Іноді встановлюють |
| ВПО | Тільки стандартне зменшення | Іноді встановлюють |
| Власники зруйнованого майна | Повне звільнення | — |
| Нерухомість на окупованій території | Повне звільнення | — |
Як перевірити, чи правильно нараховано податок
Навіть якщо ви маєте пільгу, помилки в нарахуванні трапляються. Особливо це стосується випадків, коли дані реєстрів не оновлені — наприклад, зруйноване майно ще не внесено до Реєстру пошкодженого майна, або площа об’єкта вказана неправильно.
Перевірити нарахування можна через електронний кабінет платника податків на офіційному сайті ДПС. Там відображається інформація про всі об’єкти нерухомості, зареєстровані на вас, а також суми нарахованого податку.
Якщо виявили помилку — подайте письмову заяву на звірку даних. Контролюючий орган зобов’язаний провести звірку протягом 30 днів і, за наявності підстав, скоригувати суму або скасувати ППР.
Юридичним особам процедура складніша: вони самостійно ведуть облік, подають декларацію з податку на нерухомість і розраховують суму. Пільги застосовуються на підставі рішень місцевих рад і відображаються у відповідних графах декларації.
Головне про пільги на податок на нерухомість
Система пільг з податку на нерухомість в Україні побудована на принципі звільнення за об’єктом, а не за статусом власника. Усі фізичні особи мають право на неоподатковувані метри (60 м² для квартир, 120 м² для будинків, 180 м² для комбінованого житла). Повне звільнення гарантоване для дітей-сиріт, дітей з інвалідністю одиноких батьків, багатодітних сімей з п’ятьма і більше дітьми, а також для зруйнованого, пошкодженого та розташованого на окупованих територіях майна.
Пенсіонери, ветерани, люди з інвалідністю не мають автоматичних пільг на рівні ПКУ, але можуть отримати їх від місцевої ради. Тому головна порада — перевіряйте рішення своєї громади. Зробити це можна на сайті ради або через податкову. А якщо отримали ППР з помилкою — не ігноруйте, а подавайте заяву на звірку.
