Мільйони українців залишили свої домівки через повномасштабне вторгнення Росії. Для багатьох головне питання — що буде з їхньою нерухомістю, землею та іншим майном на тимчасово окупованих територіях (ТОТ). Чи зберігається право власності? Чи визнає Україна «перереєстрацію» окупантами? Чи потрібно їхати назад, щоб «врятувати» житло? У цій статті — юридично обґрунтовані відповіді на основі чинного законодавства, роз’яснення Мін’юсту та рекомендації Уповноваженого ВРУ з прав людини.
Головне правило: ваше майно залишається вашим
Незалежно від того, що відбувається на окупованій території, право власності громадян України на їхнє майно (нерухомість, земельні ділянки, інше майно) зберігається в повному обсязі. Це гарантовано статтею 41 Конституції України (ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності) та статтею 11 Закону України №1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України».
Цей Закон чітко встановлює кілька ключових принципів. За фізичними особами, незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб (ВПО) чи набуття іншого спеціального статусу, зберігається право власності на все майно, що знаходиться на ТОТ, якщо воно набуте відповідно до законів України. Будь-які правочини щодо нерухомого майна на ТОТ (включно із земельними ділянками), вчинені з порушенням українського законодавства, є недійсними з моменту вчинення і не створюють жодних юридичних наслідків. Будь-які акти, рішення та документи, видані органами або особами на ТОТ, які створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законодавством України, є нечинними.
💡 Простими словами: що б не робила на ТОТ окупаційна влада — «перереєстрація», «націоналізація», «визнання безхазяйним» — з точки зору українського закону все це є нікчемним, тобто не має жодної юридичної сили. Ваше майно — ваше. Крапка.
Що робить Росія з майном на ТОТ
З 2014 року (початок окупації Криму та частин Донбасу) Росія систематично порушує право власності українців. З 2022 року ця практика стала масовою та системною. Ось основні методи «відбирання» майна, які використовує окупаційна влада.
Визнання майна «безхазяйним»
У 2024 році на окупованих територіях Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей окупаційна влада прийняла так звані «закони» про виявлення та визнання «права муніципальної власності» на «безгосподарне майно». Суть: якщо власник не з’являється, не сплачує комунальні послуги за російськими тарифами або не перереєстрував право власності у російському реєстрі — нерухомість визнається «безхазяйною» і передається у «муніципальну власність». Окупаційні «житлові інспекції» обходять багатоквартирні та приватні будинки, виявляючи «покинуте» житло. Жодних чітких критеріїв «безхазяйності» у цих «законах» немає — що дає окупантам повну свободу для довільних рішень.
Примусова «перереєстрація»
Окупаційна влада вимагає від власників нерухомості на ТОТ зареєструвати своє майно в «Єдиному державному реєстрі нерухомості» РФ. Для цього потрібно отримати паспорт РФ, що само по собі є грубим порушенням міжнародного права (Женевська конвенція забороняє окупаційній владі примушувати населення до набуття іншого громадянства). Ті, хто відмовляються — ризикують «втратити» своє житло через визнання його «безхазяйним».
Заселення чужих квартир та будинків
Є численні свідчення того, що окупаційна влада заселяє у квартири та будинки евакуйованих українців мешканців з інших регіонів Росії, «добровольців» та працівників окупаційних структур. Фактично це є присвоєнням чужого майна.
Що робити власнику: покроковий алгоритм
Крок 1: Перевірте документи на право власності
Переконайтеся, що у вас є правовстановлюючі документи на нерухомість (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про спадщину тощо). Якщо оригінали залишились на ТОТ — це ускладнює ситуацію, але не робить її безнадійною. Перевірте, чи наявна інформація про ваше майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це можна зробити дистанційно через офіційний вебсайт Міністерства юстиції або звернувшись до державного реєстратора, ЦНАП або приватного нотаріуса на підконтрольній території.
Важливий нюанс: до 1 січня 2013 року право власності в Україні оформлювалося у паперовому вигляді, і не всі дані були внесені до електронного реєстру. Якщо ваше майно набуте до 2013 року і відсутнє в реєстрі — потрібно звернутися до суду для встановлення факту права власності.
Крок 2: Зареєструйте право власності (якщо ще не зареєстровано)
Відповідно до наказу Мін’юсту №898/5, в умовах воєнного стану державна реєстрація права власності на нерухоме майно, розташоване на ТОТ (АР Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, м. Севастополь), проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна. Тобто ви можете зареєструвати право власності на квартиру в Маріуполі, перебуваючи, наприклад, у Львові — через будь-якого державного реєстратора, ЦНАП або приватного нотаріуса.
Крок 3: Зафіксуйте стан майна (якщо можливо)
Якщо ви ще не виїхали з ТОТ або маєте можливість отримати інформацію через знайомих: зафіксуйте на фото стан нерухомості, залишені речі, показники лічильників. Ці матеріали стануть доказами при подальшому відновленні прав або зверненні до суду. Якщо дізналися, що ваше майно пошкоджене або зайняте сторонніми — зафіксуйте це будь-яким доступним способом (скріншоти переписки, фото, відео).
Крок 4: Повідомте про порушення
Якщо вам стало відомо про «націоналізацію», «перереєстрацію» або інші дії окупантів щодо вашого майна — повідомте про це: Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини (омбудсман); українські правоохоронні органи (поліція, прокуратура); систему безоплатної правової допомоги (гаряча лінія 0-800-213-103). Ці звернення формують доказову базу для майбутнього кримінального переслідування та для міжнародних судових інстанцій.
Крок 5: Не піддавайтесь на провокації окупантів
Окупаційна влада навмисно створює ситуацію, де українцям «пропонують» повернутися на ТОТ, отримати паспорт РФ і «перереєструвати» своє майно — нібито для його «порятунку». Юристи категорично не рекомендують цього робити. В’їзд на ТОТ можливий лише через Росію, із проходженням «фільтраційних» процедур, результати яких непередбачувані. Отримання паспорта РФ — порушення міжнародного права і може мати наслідки для самого громадянина. «Перереєстрація» в російському реєстрі не має жодної юридичної сили з точки зору України і не захистить майно від подальших довільних дій окупантів.
Головна порада юристів: ваша власність на ТОТ залишається вашою за українським законодавством, якщо ви не вчинили жодних правочинів щодо неї на підконтрольній Україні території. Не потрібно їхати на ТОТ, щоб «врятувати» майно — це небезпечно і юридично безглуздо.
Спадщина на окупованій території
Окремий важливий випадок — отримання спадщини, якщо померлий проживав на ТОТ. Міністерство юстиції роз’яснює: спадкову справу зазвичай оформлюють за останньою адресою проживання померлого, але якщо ця територія окупована — нотаріус у будь-якому місті України може відкрити справу.
Для цього потрібні: свідоцтво про смерть (якщо неможливо отримати — факт смерті встановлюється через суд); документи, що підтверджують родинні стосунки зі спадкодавцем; документи про право власності на майно та його державну реєстрацію. Свідоцтво про право на спадщину видається після завершення шестимісячного строку. Юридичну допомогу можна отримати через систему безоплатної правової допомоги.
Компенсація за пошкоджене або знищене майно
Україна визнає право громадян на відшкодування шкоди, завданої їхньому майну внаслідок збройної агресії РФ. Закон №1207-VII передбачає право на безоплатну правничу допомогу «з питань відшкодування шкоди, завданої внаслідок обмеження у здійсненні права власності на нерухоме майно або його знищення, пошкодження». На практиці повноцінний механізм компенсацій ще формується — Україна працює над створенням спеціального реєстру пошкодженого та знищеного майна та фонду компенсацій, у тому числі за рахунок заморожених активів РФ. Однак уже зараз можна фіксувати пошкодження та подавати заяви — ця інформація увійде до бази даних, яка стане основою для майбутніх виплат.
Міжнародний захист
Захист права власності гарантується не тільки українським законодавством, а й міжнародним правом: стаття 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше, як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом); Женевські конвенції та додаткові протоколи (заборона конфіскації приватної власності окупаційною владою); Римський статут Міжнародного кримінального суду (привласнення майна на окупованій території — воєнний злочин).
Механізм звернення до ЄСПЛ залишається доступним для подій, які відбулися до 16 вересня 2022 року (дата виходу Росії з-під юрисдикції суду). Для подій після цієї дати — Україна та міжнародне співтовариство працюють над створенням альтернативних механізмів компенсацій.
Куди звертатися за допомогою
| Організація | Що може допомогти | Контакт |
|---|---|---|
| Система безоплатної правової допомоги | Юридичні консультації, допомога з документами, представництво в суді | 0-800-213-103 (безкоштовно) |
| Уповноважений ВРУ з прав людини | Фіксація порушень прав власності, звернення до міжнародних інстанцій | ombudsman.gov.ua |
| Міністерство юстиції | Реєстрація прав на нерухомість, роз’яснення законодавства | minjust.gov.ua |
| Поліція / Прокуратура | Заява про кримінальне правопорушення (крадіжка, привласнення майна) | 102 або місцевий відділ |
| Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) | Реєстрація речових прав, видача витягів з реєстру | Будь-який ЦНАП у вашому місті |
Підсумок: 5 головних тез
Ваше право власності на майно на ТОТ зберігається в повному обсязі — незалежно від дій окупантів, вашого статусу ВПО або місця проживання. Усі дії окупаційної влади щодо вашого майна (перереєстрація, «націоналізація», визнання безхазяйним) є нікчемними за українським законодавством і не мають юридичних наслідків. Не потрібно їхати на ТОТ, щоб «врятувати» майно — це небезпечно і юридично непотрібно. Зареєструйте своє право власності в українському реєстрі (якщо ще не зареєстровано) — це можна зробити в будь-якому місті України. Фіксуйте всі відомі вам порушення — ці дані стануть доказами для майбутніх компенсацій та кримінального переслідування.
Ця стаття має інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації. Для отримання безоплатної правової допомоги зателефонуйте на гарячу лінію 0-800-213-103.
