Земельний пай, що перебуває в оренді, — не перешкода для продажу. Закон дозволяє власнику продати таку ділянку, але зобов’язує дотриматися чіткої процедури щодо переважного права орендаря. Порушення цієї процедури загрожує судовими суперечками і визнанням угоди недійсною.
Так, продати земельний пай, що перебуває в оренді, можна. Але власник зобов’язаний спочатку запропонувати покупку орендарю — він має переважне право. Процедура відбувається через нотаріуса і займає щонайменше 2 місяці.
- 🔹 За 2 місяці до угоди — подати заяву нотаріусу про намір продати
- 🔹 Нотаріус протягом 3 робочих днів повідомляє орендаря
- 🔹 Орендар має 1 місяць, щоб відповісти
- 🔹 Якщо орендар відмовився або мовчить — продаєте будь-кому на тих самих умовах
- 🔹 Після продажу договір оренди не припиняється — новий власник отримує пай з діючою орендою
Що таке переважне право орендаря і чому це важливо
Переважне право орендаря — це законодавча гарантія, передбачена статтею 8 Закону України «Про оренду землі». Суть проста: якщо власник вирішив продати ділянку, орендар, який добросовісно виконував умови договору, має право купити її першим — за тією самою ціною і на тих самих умовах, що будуть запропоновані стороннім покупцям.
Це правило діє незалежно від того, скільки залишилося до кінця строку оренди — рік чи десять. Навіть якщо договір оренди поточний і незакінчений, орендар усе одно має переважне право. Власник не може просто «обійти» цю норму, знайшовши стороннього покупця без попереднього повідомлення орендаря.
Недотримання процедури переважного права — серйозний ризик. Якщо власник продасть пай стороннній особі, не виконавши вимог щодо повідомлення орендаря, той може оскаржити угоду в суді і вимагати переведення на себе прав і обов’язків покупця. Судова практика здебільшого на боці орендарів у таких справах.
Покрокова процедура продажу паю в оренді
Весь процес займає орієнтовно 2–4 місяці і проходить через нотаріуса. Ось послідовність дій.
- Перевірте статус паю. Замовте витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) і витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Переконайтеся, що на ділянку немає арештів, обтяжень і земельних спорів. Без чистого статусу нотаріус не проведе угоду.
- Підготуйте документи. Зберіть державний акт на право власності або свідоцтво (виписку з реєстру), паспорт і ІПН. Якщо пай спадковий — свідоцтво про право на спадщину. Знадобиться також договір оренди для ознайомлення з його умовами.
- Зробіть оцінку паю. Без звіту про експертну грошову оцінку нотаріус не зможе провести відчуження. Оцінку виконує сертифікований оцінювач, а звіт реєструється в Єдиній базі даних Фонду державного майна. Оцінка дійсна протягом 6 місяців.
- Подайте заяву нотаріусу про намір продати. Це треба зробити не пізніше ніж за 2 місяці до дати укладання договору. Заява подається разом із проєктом договору купівлі-продажу. Нотаріус реєструє заяву в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Нотаріус повідомляє орендаря. Протягом 3 робочих днів нотаріус надсилає орендарю цінний лист з повідомленням про вручення або вручає особисто. У листі — намір власника продати, ціна та всі умови угоди. Орендарю пропонується скористатися переважним правом.
- Орендар відповідає протягом 1 місяця. Якщо орендар хоче купити пай — він повідомляє про це нотаріуса письмово. Нотаріус призначає дату і час укладення договору між власником і орендарем.
- Якщо орендар відмовився або не відповів. Орендар вважається таким, що втратив переважне право, якщо: не відповів протягом місяця, відмовився від укладення договору або не з’явився у призначений нотаріусом час і дату. Після цього власник має право продати пай будь-якому іншому покупцю на тих самих умовах.
- Укладення договору купівлі-продажу. Договір посвідчує нотаріус. Він же реєструє перехід права власності в реєстрі.
Важливо: якщо орендар ігнорує листи, але є підтвердження вручення (або факт відмови від отримання), через місяць переважне право вважається втраченим — і власник може укладати угоду з іншим покупцем.
Що відбувається з орендою після продажу паю
Це одне з найпопулярніших питань, і відповідь однозначна: договір оренди після продажу не припиняється автоматично. Новий власник отримує пай разом із чинним договором оренди і набуває всіх прав і обов’язків орендодавця — включно з правом на отримання орендної плати. Орендар же продовжує обробляти землю на умовах, передбачених договором.
Це означає дві речі для покупця: по-перше, він відразу починає отримувати орендну плату; по-друге, він не може достроково розірвати оренду лише тому, що є новим власником — для цього потрібні підстави, передбачені договором або законом. Тому перед купівлею такого паю покупці зазвичай ознайомлюються з умовами договору: строком, розміром орендної плати та умовами дострокового розірвання.
💡 Корисно знати. Наявність оренди може бути перевагою при продажу: пай з активним договором оренди — це готовий дохід для покупця з першого дня. Таку землю часто вдається продати швидше і вигідніше, ніж необроблений пай. За різними оцінками, у 2026 році понад 70% паїв в Україні перебувають в оренді.
😯 Несподіване. Продати частину паю — неможливо без попереднього поділу ділянки. Це окрема землевпорядна процедура з присвоєнням нових кадастрових номерів кожній частині. Якщо вам потрібно продати, наприклад, половину свого паю — спочатку зверніться до землевпорядника для поділу.
❓ Часто запитують: чи можна продати пай, якщо орендар — агрохолдинг і не погоджується на умови? Так, якщо дотримана процедура: орендар отримав повідомлення, але протягом місяця не відреагував або відмовився — право переходить до інших покупців. Орендар не може заблокувати продаж, він може лише скористатися або не скористатися своїм переважним правом.
Документи для продажу паю в оренді
| Документ | Де отримати | Примітка |
|---|---|---|
| Державний акт на право власності або витяг з реєстру | Є у власника або витяг з ДРРП | Основний правовстановлюючий документ |
| Витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) | Кабінет ДЗК онлайн або місцеві органи | Підтверджує межі, площу, кадастровий номер |
| Витяг з ДРРП про відсутність обтяжень | Через нотаріуса або онлайн | Арешти, іпотека, сервітути |
| Звіт про експертну грошову оцінку | Сертифікований оцінювач + реєстрація у Фонді | Дійсний 6 місяців; без нього угода неможлива |
| Паспорт та ІПН власника | Є у власника | Для обох сторін угоди |
| Свідоцтво про право на спадщину | Нотаріус | Якщо пай отриманий у спадок |
| Договір оренди | Є у власника | Для ознайомлення нотаріуса і покупця |
| Заява нотаріусу про намір продати + проєкт договору | Складає нотаріус або юрист | Обов’язково за 2 місяці до угоди |
Скільки можна заробити на продажу паю у 2026 році
Ціна земельного паю в Україні залежить від регіону, якості ґрунту (бонітет), наявності чинного договору оренди та стану документів. За різними джерелами, у 2026 році середня ціна гектара паю коливається від 35 до 190 тисяч гривень. Чорноземні ділянки центральної України та Полтавщини — у верхньому діапазоні, піщані або заболочені ґрунти — у нижньому. Ринок землі з 2021 року виріс у ціні більш ніж на 90%.
Власник типового паю площею 2 гектари на Черкащині або Вінниччині може розраховувати на суму орієнтовно 130–250 тисяч гривень до сплати податків і витрат на оформлення.
Податки при продажу земельного паю
Продаж паю — це дохід фізичної особи, що підлягає оподаткуванню. Ставки залежать від того, скільки об’єктів нерухомості ви продаєте протягом року:
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Усього |
|---|---|---|---|
| Перший продаж паю у році | 5% | 1,5% | 6,5% |
| Другий і наступні продажі у році | 18% | 1,5% | 19,5% |
| Нерезиденти (іноземці) | 18% | 5% | 23% |
Крім ПДФО і військового збору, враховуйте: нотаріальне посвідчення угоди (орієнтовно 1–2% від суми), державне мито (1%), вартість оцінки (від 1000 до 3000 грн). Усього витрати на оформлення можуть складати 7–10% від суми угоди.
Поширена хиба: «якщо я успадкував пай, то взагалі не плачу податок при продажу». Насправді пільга є лише на перший продаж на рік до 2 га сільськогосподарської землі, отриманої у спадок. Другий і далі продажі — за загальними ставками. Завжди консультуйтеся з податковим радником або нотаріусом щодо конкретної ситуації.
Що робити, якщо орендар відмовляється співпрацювати
Іноді орендар — великий агрохолдинг або підприємець — намагається затягнути або ускладнити процедуру: ігнорує листи, не з’являється до нотаріуса, висуває нереалістичні зустрічні умови. Ключовий момент: орендар не може повністю заблокувати продаж.
Якщо нотаріус надіслав цінний лист з повідомленням про вручення і є підтвердження того, що лист вручений (або що орендар відмовився його отримати), то через місяць після дати вручення переважне право вважається нереалізованим. Продаж можна продовжувати з іншим покупцем. Якщо лист повернувся «у зв’язку із закінченням строку зберігання» — це також фіксується і дозволяє рухатися далі.
Важливо, щоб усі кроки фіксувалися документально. Нотаріус веде відповідний реєстр, тому при чіткому дотриманні процедури жодних підстав для успішного судового оскарження в орендаря не залишається.
Покрокова схема продажу паю в оренді
- Перевірте статус паю: витяг ДЗК + витяг ДРРП (відсутність обтяжень)
- Зберіть документи: держакт або витяг, паспорт, ІПН, договір оренди, свідоцтво (якщо спадщина)
- Замовте експертну оцінку у сертифікованого оцінювача
- Подайте заяву нотаріусу з проєктом договору — за 2 місяці до угоди
- Нотаріус повідомляє орендаря протягом 3 робочих днів
- Орендар відповідає протягом 1 місяця: погоджується → угода з ним; мовчить/відмовляється → шукайте іншого покупця
- Укладення договору у нотаріуса, реєстрація переходу права
- Сплата ПДФО 5% + військового збору 1,5% (при першому продажу на рік)
Чи можна продати пай без нотаріуса або самостійно
Ні. Угоди щодо купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Самостійно скласти та підписати договір і вважати його дійсним — неможливо. Нотаріус перевіряє документи, реєструє намір продати, сповіщає орендаря, посвідчує угоду і реєструє перехід права власності в реєстрі.
Це захищає обидві сторони: і продавця (від шахрайства), і покупця (від прихованих обтяжень). Витрати на нотаріуса — приблизно 1–2% від суми угоди — є обов’язковою частиною транзакції. Спроба обійти нотаріуса, навіть за домовленістю з покупцем, означає, що угода буде юридично нікчемною.
Чи можна продати пай під час воєнного стану
Так, продаж земельних паїв під час воєнного стану не заборонено. Ринок сільськогосподарських земель, відкритий у 2021 році, функціонує і у 2026 році. Нотаріуси здійснюють угоди в звичайному режимі — за наявності всіх необхідних документів.
Є певні обмеження: земельні ділянки на тимчасово окупованих територіях або в зонах активних бойових дій можуть мати технічні труднощі з реєстрацією і проведенням угоди. У таких випадках варто проконсультуватися з нотаріусом щодо можливості і порядку проведення відчуження в конкретній ситуації.
Загалом практика свідчить: попит на землю в безпечних регіонах центральної та західної України у 2026 році зберігається, а ціни продовжують зростати. Тому ті, хто обмірковує продаж паю, мають для цього сприятливий ринковий момент.
Якщо ви вагаєтеся — чи продавати пай зараз чи почекати — врахуйте: цінова динаміка в безпечних регіонах залишається позитивною, а інфляція поступово знецінює орендну плату в гривнях. Проконсультуйтеся з місцевим агентом або земельним брокером: у більшості обласних центрів є фахівці, що спеціалізуються саме на паях і знають регіональний ринок зсередини.
Матеріал підготовлено на основі відкритих джерел: Закону України «Про оренду землі», роз’яснень Міністерства юстиції України, публікацій Агро 24 та профільних юридичних видань. Стаття є інформаційною і не є юридичною або фінансовою консультацією. Для конкретних ситуацій звертайтеся до нотаріуса або юриста.
